Mortgage(tutsat) Nedir?

Mortgage(tutsat), insanların kolayca hatta kira öder gibi ev almalarını sağlamak amacıyla kurulmuş bir Gayrimenkul Finansman sistemidir. Mortgage konut kredisi değildir hukuki bir evraktır.

Bu evrak, finans kuruluşundan aldığınız konut kredisine karşılık, evinizi ipotek eden ve sizden, borcunuzu ödeme taahüdü alan kıymetli bir dokümandır. Bu evrakın amacı ise konut kredisinin güvence altında tutulmasıdır. Bu evrak ile finansman kuruluşu, ödemediğiniz borca karşılık, ipotekli konutu satışa cıkarıp ve kalan borcu tahsil etme hakkına sahip olmaktadır.

Mortgage (tutulu satış) nasıl alınır?

1. Kişi gelir belgesi ile bankaya başvurur. 

2. Banka kişinin kredi taksidini ödeyip ödeyemeceğini anlamaya çalışır:
   a) İlk bakılacak şey; Mortgage taksidinin, kişinin aylık gelirine oranıdır. Taksit ödemeleri aylık gelirin %25’ini geçerse muhtemelen banka onaylamayacaktır.
   b) İkinci bakılacak şey; Kişinin ödediği toplam aylık ev yaşam gideri ve mortgage taksit tutarının, kişinin aylık gelire oranıdır. Bu oran %40’ı geçerse banka tarafından krediye onay verilme ihtimali azalmaktadır.

3. Banka, kredi kartıyla işlem yapan tüm firmaların bilgi aktardığı “Kredi Derecelendirme Kuruluşu” bilgi bankasında, kişinin taksit ödemelerini düzenli olarak yapıp yapmadığını araştırır. (Yani kişisel finans karnenizi inceler)

4. Banka tüm bu incelemeler sonunda, kişiye bir kredi skoru – puanı verir. Bu skor, kişinin kredi riskini gösterir ve hangi faiz oranından kredi alacağını belirler. Mortgage sisteminde, aynı vadede ve tutarda kredi alan iki farklı kişiye, farklı faiz oranları uygulanalabilir.

5. Finans kuruluşu, “Değerleme Danışmanlık Firması” aracılığıyla kredi talep edilen evin değerini tespit ettirir.

6. Banka, evin değerini tespit ettirdikten ve kişinin başvurusunu inceledikten sonra krediye onay verir veya reddeder.

Mortgage (tutsat) için gerekli evraklar nedir?

• Kişisel evraklar: Kimlik belgesi, ikametgah ve maaş bordrosu
• Alınacak konuta ait evraklar: Kat mülkiyeti tapusu yada kat irtifakı tapu ve yapı kullanım izin belgesi
• Kişisel bilgiler: Ad soyad, adres telefon, kimlik numarası, meslek – askerlik – medeni durum
• Ek mali bilgiler ve evraklar: Otomobil modeli ve yılı, taşınmaz mülkler, gelir ve gider bilgileri
• Zorunlu sigortalar: Hayat sigortası, konut sigortası ve DASK

Mortgage'ın (tutsat) aylık kredi taksitlerine olan etkisi nedir?

Mortgage’ın (tutsat) konut kredisinden farkı nedir ve size ne ek fayda sağlayacaktır kısaca özetleyelim. Mortgage’ın (tutsat) sağlayacağı fayda asıl olarak, Türkiye’de bir gayrimenkul finansmanı sistemi kurulacak olmasından kaynaklanıyor.

Bu sistem, insanların kolayca ev almasını sağlayacak. Bunu sağlamanın yolu, alınan krediye karşılık yapılan taksit ödemelerinin düşük tutarda olmasını sağlamak. Kredi taksidinin düşük tutarda olması için ne gerekir diye düşündüğümüzde:

- Ya kredi tutarı düşük olacaktır (Konut aldığımız için bu seçenek ortadan kalkıyor)

- Ya kredinin vadesi uzun olmalıdır, böylelikle her aya düşen anapara borcu düşük olsun (Mortgage (tutsat) sistemi işte burada devreye giriyor)

- Ya da alınan kredinin faiz yükü az olsun ki, her aya düşen faiz ödemesi az olsun (Mortgage (tutsat) sistemi yine burada devreye giriyor)

Mortgage'ın (tutsat) kredi taksitlerini etkilemesinin nedeni nedir?

Türkiye’deki mevcut sistemde bankalar, tüketici kredilerinin finansmanın büyük kısmını, kendi kaynaklarından değil, yabancı fonlardan veya yurtdışı piyasalardan almaktadırlar. Bu da bizzat her bankanın, vereceği kredilere karşılık diğer kaynaklardan fon temin etmesini gerektirmekte, ve fonlara ulaşamayan diğer finansman kuruluşlarının da piyasada varolmasını engellemektedir. Bu nedenle, sayılı finans kuruluşunun ulaştığı bu kısıtlı fon kaynaklarının maliyetleri de normalden daha yüksek olmakta ve alınan krediler daha kısa vadeli olmaktadır. Tabiki bu maliyetli ve daha kısa vadeli fonlar, tüketicilerin aldıkları konut kredilerine de yansımaktadır.

Mortgage (tutsat) ile bankaların, verdikleri konut kredisini satıp, kısa sürede nakite dönüştürebilecekleri bir piyasa oluşturulacaktır. “İkincil piyasa” adındaki bu piyasada bankalar, tüketicilere verdikleri krediler karşılığında aldıkları Mortgage (tutsat) senetlerini satışa çıkarabilecek ve bu senetler diğer yatırımcılar tarafından alınıp satılabilecektir. Böylelikle size kredi veren kuruluş, 20-30 yıl beklemeden size verdiği krediyi nakite çevirebilecektir. Sonrasında ise finans kuruluşu aldığı nakit ile diğer tüketicilere kredi verebilecek ve çok daha fazla insan çok daha uygun koşulda konut kredisi alma imkanına sahip olabilecektir.

Bu el değiştirme sizin imzaladığınız anlaşma metininde bir değişikliğe neden olmayacaktır. Eski anlaşmanız, ödeme koşullarınız devam edecek, size bu el değiştirme dolayısıyla herhangi birşey yansımayacaktır

Bu ikincil piyasanın oluşması ile sistem kendi kendisini finanse ederek, daha uzun vadeli ve daha ucuza finansman kaynağına ulaşabilecektir. Böylelikle insanlar daha ucuza ve uzun vadede konut kredisi alabileceklerdir.

Mortage (tutsat) yasasının avantajları?

Mortgage (tutsat) yasası ile neler değişecek ve mevcut konut kredisi sistemine neler getirecek, size açıklamak isteriz.

- Faiz seçeneği gelecek

• Kredi faizlerinde tercih şansı kazanılacak. Şuan için sadece sabit faiz uygulanmakta iken mortgage ile, değişken faizle de konut kredisi alınabilecek. Değişken faiz, banka ile önceden anlaşılacak bir endekse bağlı olarak konut kredisi taksitlerinin her ay değişmesi anlamına geliyor.  Ancak aylık taksit ödemelerine tavan bir limit konularak, taksitlerin kişiyi zorlayacak bir meblağı geçmemesi sağlanıyor. 
• Değişken faizin ne avantajı vardır diye baktığımızda: bu faiz sisteminde bankalar, fonlama maliyeti riskini, krediyi kullanan kişiye yansıttığı için, uygulanacak aylık kredi faiz oranı düşecek. Bu da, sabit faizli konut kredilerindeki orandan daha da aşağıda bir faiz oranın uygulanacağı anlamına geliyor.

• - Kişiye göre faiz oranı verilebilecek

• Mortgage (tutsat) ile bankalar, ilan edilmiş faiz oranından farklı olarak, kişilere farklı faiz oranı uygulayabilecekler. Yani aynı tutarda ve aynı vadede kredi alan iki kişinin aylık ödemeleri farklı olabilecek.
• Banka, kredi kullanacak kişinin gelirine, alacağı konutun özelliklerine ve mortgage (tutsat) taksit tutarına bakarak, kredi kullanıcısına bir kredi skoru verir. Bu skor kişinin kredi riskini gösterir ve banka bu riske göre kişiye daha yüksek veya alçak bir faiz oranı uygular. Mortgage (tutsat) ile kredi skoru sistemi devreye girecektir.
  

• - Vergi avantajı sağlanacak
  

• Konut kredilerinden alınan %5 oranındaki BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) mortgage kredisinden alınmayacak. (Örnegin aylik faiz oranı %1,50 olan kredinin üstüne BSMV eklenmekte, ve uygulanacak oranı 1,05 x 1,50% = aylık yaklaşık 1,58% olmaktadır). Mortgage sayesinde bu kredi kalkacak ve uygulanacak reel konut kredisi faiz oranı düşecektir.
• İpotek işlemlerinde harç alınmayacak, ve kredi kapsamında hazırlanacak hukuki belgelerden damga vergisi alınmayacaktır. Böylelikle kredi alacak kişilerin, işlem masraflarında da bir nebze azalma olacaktır.
• En büyük vergi avantajı ise, kredi kullanacak kişi, taksit ödemelerinin faizini kısmını vergi matrahından düşebilecek olmasıdır. Daha önceden kendine ait bir tapusu olmayan ücretliler, kredilerinin 100,000 YTL kısmına kadar olan taksit ödemelerindeki faiz giderini, vergi matrahından düşebileceklerdir. Bu da, kişinin aylık taksit ödemelerini değiştirmezken, kişinin eline geçen aylık net maaşında bir artış sağlayacaktır.
  ÇOK ÖNEMLİ NOT:Mortgage (tutsat) yasasında bulunacak bu vergi avantajı hükmü 1 Ocak 2008’den itibaren geçerli olacak!

  
  - Konutların genel kalitesi ve emlak hizmetlerinin kalitesi artacak
  

• Mevcut yasal düzenlemelerde konut kredisi kullandıran kuruluşun, ayıplı mal, konut veya hizmete karşı herhangi bir sorumluluğu bulunmuyor. Mortgage (tutsat) ile ayıplı maldan (Konut, ev) herkes sorumlu olacak. Krediyi veren kuruluş dahil, konutu imal eden, satan, inşaatcılar, üreticiler, acenteler dahil herkes, kredi alan kişiye karşı konutun teslim tarihinden itibaren 1 yıl boyunca sorumlu olacak. Böylelikle, konut alım satımı hizmet kalitesi ve konutların genel kalitesi garanti altına alınacak.
• Aynı zamanda, Mortgage (tutsat) kapsamında ipotek edilecek konutun emlak durumu önemli olacak. Gerekli imar iznı ve ruhsatı olmayan; risk yönetmeliklerine uygun yapılmayan konutlara kredi verilmeyecek. Bu da şu anlama geliyor, mortgage (tutsat) kredisine uygun konut yapmayan firmalar, konutlarını satamayacakları için, kaliteli ve yasaya uygun konut yapmak zorunda kalacaklar.
• Mortgage (tutsat) sisteminin bu düzenlemeleri ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; şehirlerin planlı gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası yaşadığımız şehirlerin kaliteleri artacaktır.

  - Erken ödeme şartları değişecek

• Mortgage (tutsat) yasası ile sabit faizli kredi kullanacak kişiler, borçlarını vadesinden önce kapatırlarsa, erken ödenen tutarının %2’si kadar ceza ödeyecekler. Bankaların planladıkları nakit akışı ve yıllık gelirleri, kredilerin erken kapatılması durumunda, bozulduğu için Mortgage (tutsat) ile bu tip bir ceza uygulanması hayata geçecek.( şu anda konut kredisi kullanan ve bu kredisi mortgage (tutsat) a dönüştürülenlerin durumu henüz kesinlik kazanmadı.)
• Ancak değişken faiz ile kredi alan kişiler, borçlarını erken kapatırlarsa herhangi bir ceza ödemeyecekler.

  
  - Kredi alan kişiye, sözleşme öncesinde bilgi formu verilmesi zorunlu olacak
  

• Mortgage (tutsat) sisteminde, yanlış anlaşılmanın önüne geçilmesi ve kredi alan kişinin, alacağı kredi ve yükümlülükleri hakkında gerekli bilgiye sahip olması, isteniyor. Bunu sağlamak amacıyla bankaların, sözleşme yapmadan en ez bir iş günü öncesinde kredi kullanıcısına, kredi ile ilgili bir bilgi formu vermesi zorunluluğu getiriliyor. Bilgi formunun verildiği gün ile sözleşmenin yapıldığı gün aynı ise, sözleşme geçersiz olacak
• Bilgi formunda, faiz oranı, ödeme tablosu gibi bilgiler yer alacak. Kişinin bu bilgi formunu, sözleşme öncesinde okuması ve gerekli bilgilere sahip olması bekleniyor.

• 
  - Borcun ödenmemesi durumunda konutun satılması sistemi kurulacak

• Halihazırda, ipotek edilen konutun satışa çıkarılması ile ilgili gerekli düzenlemeler yeterli değil. Mortgage (tutsat) yasası ile bu konuda düzenlemeler tamamlanacak. Borcun ödenmemesi durumunda banka, konutu basiretli bir tacir gibi satacak ve borcunu tahsil ettikten sonra kalan kısmı kredi kullanan kişiye ödeyecek. Böylelikle konutun rayicinin altında satılması engellenecek.
• Satış işlemi yapıldıktan sonra ise, konutun hemen tahliye edilmesi istenecek.

Mortgage (tutsat) için yapılacak sözleşmede neler yer alacak?

1) Kredi tutarı

2) İpotek edilecek konuta ilişkin bilgiler (satış bedeli, adres...vb)

3) Toplam ne kadar anapara borcu ve faizinin ödeneceğe dair bilgi. Ayrıca diğer giderlerin dağılımı

4) Yıllık faiz oranı. Değişken faiz için ise ek olarak, baz alınacak endeksin ve uygulanacak tavan faiz oranının bilgisi

5) Ödeme planı tablosu

6) Temerrüde düşüldüğünde (ödemede gecikme yaşandığında) uygulanacak gecikme faiz oranı hakkında bilgi

7) Konut sigortalarına ilişkin bilgi

Mortgage'ın (tutsat) inşaat kaliteleri üzerindeki etkisi nedir?

Mortgage (tutsat) sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir.

Mortgage (tutsat) sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır.